Spagna - situazione del mercato immobiliare

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Il premier spagnolo, Josè Luis Zapatero, ha annunciato che non si ricandiderà alle elezioni del 2012. Per il leader del Partito socialista (Psoe) si chiude quindi un'era, dopo aver guidato ininterrottamente il governo iberico dall'aprile 2004. Nel marzo 2008 era stato nuovamente eletto alla guida dell'esecutivo.

Come riporta il quotidiano spagnolo El Pais, Zapatero ha spiegato di aver sempre pensato che due legislature fossero un periodo più che sufficiente per governare e che annunciare le sue intenzioni con un anno di anticipo avrebbe permesso di seguire un procedimento democratico per la scelta del nuovo candidato socialista.

In particolare, il premier uscente ha proposto che sia una commissione nominata dello stesso Comitato federale a fissare le modalità di una elezione primaria che scelga, dopo le elezioni amministrative del prossimo maggio, chi dovrà presentarsi alla guida del partito e alle elezioni politiche.

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Il XXXV congresso del Partito socialista spagnolo, nel 2000, si concluse con un risultato a sorpresa. Come leader del Psoe si impose il giovane José Luis Rodríguez Zapatero che, grazie al sostegno dei delegati del Partit dels socialistes de Catalunya, sconfisse 414 voti a 405 José Bono, rappresentante della vecchia guardia. Nonostante lo stretto margine con cui Zapatero vinse il congresso, le elezioni generali di quattro e otto anni dopo furono vinte, più che dai socialisti, proprio da lui. E senza dubbio il quasi decennio 2004-2012 verrà ricordato come "il periodo zapaterista".

Il leader, nato a Valladolid e cresciuto a León, una laurea in Diritto, una moglie, Sonsoles Espinosa, conosciuta sui banchi dell'università, due figlie, Laura e Alba, è stato precocissimo. Deputato a 26 anni, capo dell'opposizione a 40, presidente del governo a 44, ora che di anni ne ha quasi cinquantuno appare già un vecchio arnese arrugginito agli ultimi malinconici passi lungo il viale del tramonto politico.
Finito da mesi negli abissi del gradimento nei sondaggi, Zapatero ha appena annunciato che non si ricandiderà alla premiership nel 2012. La notizia era nell'aria, in vista delle elezioni regionali del prossimo 22 maggio che rischiavano di trasformarsi in una serie di referendum locali su Zapatero. Referendum in cui il presidente del governo rischiava di diventare non più un turbo-attrattore di voti, come in passato, bensì una zavorra affossa-consenso.

Il premier spagnolo, che ha sempre usato pubblicamente il secondo cognome, quello materno, e cioè Zapatero (che significa "calzolaio"), invece del più comune Rodríguez (nonostante il suo affetto per il nonno paterno, capitano repubblicano giustiziato dai franchisti nel 1936), è noto ai suoi concittadini con una serie di nicknames. "ZP" – da pronunciarsi "Zetapé" – è un frutto dello slogan della campagna elettorale del 2004, in cui stava per Zapatero Presidente. Ma divenne poi una pratica scorciatura nei titoli dei giornali e nel linguaggio quotidiano. "Bambi", dovuto alla sua altezza sottile e agli occhioni chiari inclini a sgranarsi spesso, pare gli sia stato affibbiato con sarcasmo serpentizio da un vecchio big del suo stesso partito, Alfonso Guerra, ma è poi diventato un affettuoso soprannome. Come Bambi, anche "premier circonflesso" ha un'ascendenza somatica: le sopracciglia dal disegno arcuatissimo.

Fin dai suoi primi anni alla guida del Psoe, Bambi si è rivelato un cerbiatto ben poco fragile e remissivo. Punta di lancia della corrente interna Nueva Vía, una sorta di ricalcatura iberica dell'altrettanto giovanilista New Labour di Tony Blair, Zapatero, dopo aver preso il controllo del partito, con morbido piglio dirigista ha fatto accomodare al tavolo di comando una turba di trenta-quarantenni a lui fedelissimi, fecondando con i semi del futuro "zapaterismo" il campo socialista. Dopo quattro anni di arature all'opposizione e la vittoria alle elezioni del 2004, aiutata dalla spinta emotiva generata dai sanguinosissimi attentati di Madrid dell'11 marzo, avvenuti poche ore prima dell'apertura delle urne, il neopremier ha visto crescere rigogliosa la pianta zapaterista.

Dopo aver ritirato di gran corsa, come da promessa elettorale, i soldati spagnoli dall'Iraq (ma non dall'Afghanistan per non irritare troppo Washington), Zetapé si mise a ridisegnare la società spagnola secondo i dettami del cosiddetto "socialismo ciudadano", il "socialismo dei cittadini". Un approccio che ha mescolato una diluizione ideologica della sinistra classica europea e della tradizione "felipista" del Psoe a un'accelerazione vigorosissima sul tema dei diritti. Nei primi anni di governo è stato approvato à la bersagliera un pacchetto di leggi che hanno rivoluzionato l'immagine della Spagna. Matrimonio per le coppie omosessuali, legge sul divorzio express, norme severissime su quella violenza di genere di stampo machista che continua a piagare il paese, allentamento in senso permissivo della legge sull'aborto, la "Ley de Dependencia" che provvede ai bisogni delle persone non autosufficienti. Queste leggi sono diventate bandiere dello zapaterismo e garrendo a Madrid hanno attratto molta attenzione anche all'estero. Per qualche anno il premier spagnolo è diventato una sorta di faro internazionale. Un modello positivo per alcuni, un modello negativo per altri, ma pur sempre un'immaginette davanti a cui genuflettersi o davanti a cui inorridire.

L'obiettivo zapateriano era quello di trasformare la Spagna, a neanche trent'anni dalla morte di Francisco Franco, in un attrattivo caleidoscopio dell'avanguardismo sociale, nel laboratorio di una nuova sinistra ultralibertaria, in un porto accogliente per chi volesse vivere in un paese con già due piedi nel futuro, liquido, veloce, giovane e "smart". Il gioco è riuscito soltanto per qualche tempo.
La Spagna del primo Zapatero sembrava un paese dall'economia spumeggiante, preceduto dal segno più in tutti i campi. Meta agognata di ogni vacanza, di ogni studente in Erasmus, di ognuno che volesse assaggiare un po' di "movida", parola che dal suo circoscritto significato con cui nacque nell'immediato periodo del postfranchismo ha assunto via via un significato globale di lifestyle spumeggiante da sperimentare o nelle morbidezze mediterranee di Barcellona o nella Madrid che, pur infitta al centro della Spagna profonda, si è scoperta come una capitale europea con le bollicine.

Si trattava, come poi si è visto, di un sogno. Appisolato sugli allori di una crescita le cui basi si sono poi rivelate friabilissime, Zapatero prometteva il sorpasso sulla Francia e sulla Italia quanto a Pil per abitante e si permetteva di trascurare ogni tema economico, continuando a puntare i riflettori sulle sue manovre di ampliamento dei diritti. Il centrodestra intanto rosicava. Per i leader del Partito popolare e per i loro elettori il premier era sempre più un dito nell'occhio. Pur essendo dipinto da destra come un satanasso che sabotava l'unità nazionale a colpi di concessioni ad autonomisti e indipendentisti, come un laceratore della tradizione e dell'assetto sociale della Spagna, come un ingenuo ostaggio di Eta nelle goffe negoziazioni con il gruppo armato basco, come un irresponsabile apprendista stregone che si baloccava con le ampolle dell'ultralaicismo e dell'ultrarelativismo, Zapatero, finché l'economia ha retto, ha però costretto nel recinto della protesta sfiatata i suoi avversari. Il leader dei popolari Mariano Rajoy, che ha soltanto cinque anni più del premier, è apparso a lungo come un coetaneo del suo bisnonno, un brontolone conservatore affezionato a una Spagna polverosa e bacchettona.

Poi è arrivato il patatrac. La finanza e l'economia spagnola sono uscite (o, per meglio dire, stanno ancora cercando di uscire) dalla tempesta della crisi globale con il fasciame a pezzi. La bolla immobiliare è scoppiata con fragore, la disoccupazione è da tempo al 20 per cento, il paese rimane fermo. Il premier ha affrontato i primi marosi fischiettando rassicurante e proponendo qualche nuovo progetto "zapaterista". Ma le orecchie degli spagnoli si erano di colpo fatte assai più insensibili ai visionari progetti espressi dal vocione baritonale di Bambi. Poi il presidente ha optato d'improvviso per il lacrime e sangue con una serie di iniziative legislative che, se hanno tappato qualche falla nei conti, non hanno certo garantito un surplus di affetto presso chi si è visto congelare l'aumento periodico della pensioni, sgrammare di un qualche cento euro lo stipendio oppure tagliare l'assegno per ogni nuovo nato, che era stato da poco introdotto.

Ora Zapatero, per non lubrificare con la sua presenza ingombrante una débâcle socialista alle elezioni regionali, si è visto costretto ad annunciare la sua rinuncia a correre per un comunque improbabilissimo terzo mandato. Il crepuscolo zapateriano è ora davvero alla fine. Tanto che il candidato più accreditato alla successione alla guida del partito è il ministro dell'Interno e vicepremier Alfredo Pérez Rubalcaba. Pur essendo stato negli ultimi anni un leale collaboratore di Zapatero, Rubalcaba proviene dai ranghi della vecchia guardia del Psoe e nel congresso socialista del 2000 sostenne e votò José Bono. E ora si appresta a ereditare, lui nonno (è nato nove anni prima del premier e la sua carriera nel partito risale al prezapaterismo), dal nipote Zetapé.

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I manifestanti, che occupano la piazza della Puerta del Sol a Madrid per protestare contro la disoccupazione e i partiti politici, hanno deciso di prorogare di almeno una settimana la loro contestazione. La decisione del movimento che è stato ribattezzato degli "indignados" è stata presa durante una votazione per alzata di mano. L'impatto che l'esplosione della rivolta dei giovani potrà avere sulle urne è una incognita.

Le elezioni amministrative
Spagna al voto da questa mattina per le elezioni regionali e amministrative, ultimo grande test nazionale prima delle politiche del marzo 2012. Secondo i sondaggi il Psoe del premier Josè Luis Zapatero dovrebbe uscire punito dalle urne oggi e rischia in particolare di perdere la seconda città del paese Barcellona e la quarta Siviglia, come pure feudi tradizionali come la Castiglia La Mancia e l'Extremadura, mentre il Partido Popular di Mariano Rajoy dovrebbe conservare Madrid e Valencia e la maggior parte delle regioni del paese.

I numeri della votazione
In Spagna sono chiamati al voto oltre 34 milioni di cittadini per rinnovare oltre 8mila sindaci, 68.400 consiglieri municipali e 824 deputati regionali. Le elezioni di oggi sono considerate un forte segnale di allarme per i socialisti a 10 mesi dalle cruciali politiche, dopo che Zapatero ha annunciato il mese scorso che lascerà alla fine della legislatura. Il Psoe dovrà eleggere un nuovo candidato premier durante l'estate. I seggi chiuderanno alle 20 ora italiana.

In Portogallo aperta la campagna elettorale
Sempre oggi si è aperta ufficialmente in Portogallo la campagna per le politiche anticipate del 5 giugno convocate dal presidente Anibal Cavaco Silva dopo le dimissioni il mese scorso del premier socialista Josè Socrates. I sondaggi danno per ora in leggero vantaggio sul Ps il principale partito dell' opposizione di centrodestra, il Psd di Pedro Passos Coelho. Gli ultimi sondaggi danno al Psd fra il 35,7% e il 31,1% delle intenzioni di voto, dal 34,1% al 29,5% al Ps. Il vincitore dovrà comunque rispettare gli impegni presi con Ue e Fmi in cambio del piano di salvataggio finanziario da 78 miliardi.

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House prices in Spain continue to trend downwards. Weak demand, massive oversupply of housing, record high unemployment, low consumer confidence, and a struggling economy are among the factors that prevent a full recovery from taking place.

On an annual basis, house prices were down 4.46% in February 2011, according to the valuers TINSA, or 1.92% down on the quarter, after a meagre increase of 0.01% q-o-q to November 2010. When adjusted for inflation, prices actually dropped by 7.77% during the year to February.

* House prices were down by 5.2% in large cities (y-o-y);
* House prices down by 6.7% on the Mediterranean coast;
* House prices down by just 0.8% in the Balearics and Canaries.


The Bank of Spain (BOS), which produces quarterly house price data, said that the average appraised value of houses stood at €1,825.5 per sq. m. in Q4 2010; about 0.36% lower than the previous quarter, and down by 3.53% from the same period last year.

House prices in Spain started to fall in 2008, after a decade-long property boom. Prices have fallen by about 20% from their peak in 2007, according to TINSA.

"Looking at previous cycles, the experience of other countries, and indicators of affordability, the adjustment in housing prices could continue", says the central bank’s latest report.

AVERAGE PRICE OF DWELLINGS (Q4 2010)

€/ SQ. M.

Y-O-Y

Q-O-Q

FROM PEAK(Q1 2008)
Spain
1,825.5

-3.53

-0.35

-13.13
New Houses

1,829.9

-3.67

-0.91

-12.64
Existing houses
1,819.5

-8.32

-0.45

-13.44
Madrid and Barcelona
2,478.1

-4.61

-0.82

-14.20
Coastal provinces
1,583.6

-3.66

-0.26

-14.85
Other provinces
1,524.7

-1.29

0.78

-10.08
Source: Bank of Spain

Pessimism is rampant

Others are even more pessimistic:

* House prices in Spain are likely to fall by 8% in 2011, according to Bernstein Research;
* Fitch Ratings predicts a house price fall of 15% this year. The Spanish housing market will likely bottom in 2012, the credit rating agency added.
* House price recovery will come to Spain later than the rest of Europe, according to PwC.


The Spanish property market “finds itself in the middle of a downturn,” says Ismael Clemente, real estate director at Deutsche Bank. “We will start to see light at the end of the tunnel towards 2012 to 2015.”
Unreliable house prices?

Many doubt the central bank’s house price statistics, which are, allegedly, too optimistic. A major pitfall of the BOS’s house price figures is that they are based on official valuations, not on actual sales or contract prices.

"The problem with the government´s data is it tends to understate price falls, which have been more like 30 per cent or more (peak-to-present) in coastal regions like the Costa Blanca and the Costa del Sol," said Mark Stucklin of Spanish Property Insight.

In 2008 the Minister of Housing, Beatriz Corredor, embarrassed the government by contradicting the official figures published by her own department, in a TV interview.

(See the discussion of Spanish house prices on the Kyero portal. For web house price data see Facilisimo, Kyero, Fotocasa, and Idealista.)
From boom to gloom

For what it is worth, the official house price indices do track the enormous house price boom Spain from 1996 to 2007. Spain’s national average house price rose by 197% (117% in real terms), one of Europe’s highest house price increases.

Madrid and Barcelona aside, house prices are highest on the Mediterranean: in Catalona, Andalucia and Valencia. The price of coastal properties surged 250% (155% in real terms) from 1996 to 2007, on average, as hundreds of thousands of foreigners, mainly from the UK, France and Germany, bought property.

On the other hand, the average price of properties in Spain’s two main cities, Madrid and Barcelona, rose 188% from 1996 to 2007, while prices in other inner provinces rose by 175% (101%).

The massive housing boom ended abruptly in 2008, as the global crisis hit and credit dried up. The housing slump has battered the Spanish economy, and brought spiralling unemployment. Developers were left with blocks of unsold properties and massive debts. Uncertainty engulfed the market.

By end-2010, house prices have already fallen by about 17% from the 2007 peak, according to the Bank of Spain figures.
Property transactions rising!

Property transactions increased in 2010 by 5.9%, to 491,061, after three years of sharp declines, according to the Spanish Housing Ministry.

Confidence is beginning to return. But transactions are well below the 950,000 seen at the peak, in 2006.

There were a total of 29,615 property transactions by foreigners in 2010, up 21% from 2009, but down 21% from the 37,714 transactions in 2008.
Massive oversupply

The degree of overbuilding can be guessed at by looking at the number of housing starts from the National Statistics Institute (INE):

* From 1990 to 1996, an average of 240,000 dwellings were started annually.
* Between 1999 and 2002, with house prices rising rapidly, dwelling starts exceeded 500,000 units annually. The number rose to more than 650,000 annually from 2003 – 2004
* In 2005, dwelling starts exceeded 700,000 and peaked at 760,179 in 2006, due to rising demand from EU nationals
* In 2007 commodity price rises brought rising costs – and starts slowed to 615,976.
* The global financial meltdown brought drastic decline. There were just 328,600 dwelling units started in 2008, dropping to 159,300 units in 2009. By year-end September 2010, there were about 91,500 dwelling starts in Spain.


Dwelling completions followed a similar path. Despite the massive oversupply, dwelling completions exceeded 630,000 in 2008, most units having been started before the crisis. In 2009, dwelling completions dropped to 424,000.

The number of unsold properties in Spain reached 1 million or 20% of the total housing stock in 2009, according to The Ministry of Housing. Real estate experts believe that another 6 years is needed to clear the unsold properties backlog.
Interest rates stabilize

The great Spanish housing boom was fuelled by 15 years of dramatic reductions in mortgage interest rates, from 17% in 1991, to 10%–12% (1995 to 1996), to below 3.5% (2004 – 2005) - among the lowest rates in Europe.

Post-crisis, the average mortgage interest rate in Spain has stabilized at between 2.3% and 3.0% since the second half of 2009, after the European Central Bank (ECB) cut rates in response to the financial crisis to a historic low of 1% in May 2009, where they have remained.

In January 2011, average Spanish mortgage rate rose slightly to 2.88%, from 2.52% during the same period last year, according to the Bank of Spain.

Spain’s housing market is extremely vulnerable to interest rate changes, due to the use of adjustable rate mortgages. More than 80% of new mortgages have had initial rate fixations (IRF) of less than 1 year since 2004 (more than 90% of new loans from 2005 to 2006). In 2010, about 86% of new mortgage loans had an IRF of less than a year.

The fact that, despite record low interest rates, there has been so little mortgage uptake, reveals the weakness of housing demand.
Problematic loans hit the banking sector

Spanish banks are now Spain’s largest property owners. Spain’s banks hold more than €100 billion of problematic loans, plus a large portfolio of repossessed properties whose value has continuously plummeted.

About €20 billion is required to rebuild the banking sector, according to the government. Moody’s believes a far higher amount - €50 billion - is needed. In January 2011, bad loans rose to 6.1% of the banks’ loan portfolio, the highest ratio since October 1995, according to Bank of Spain figures. Record unemployment is leading to rising defaults.
Stagnant mortgage market

As a proportion to GDP, the Spanish mortgage market has grown from 17% of GDP in 1995, to 29% in 2000, and 62.5% by end-2010. In 2010, total outstanding mortgage loans grew just 1% from the previous year, after stagnating in (- 0.02% change) in 2009. The mortgage market grew by more than 20% annually from 2003 to 2006; although growth slowed to 13% in 2007 and 4% in 2008.

Generous tax breaks for mortgage interest payments and capital repayments helped fuel mortgage growth. Income tax deductions reduce effective interest rates on Spanish mortgages by 2 percentage points, according to an OECD study, and real after-tax interest rates have been negative since 1999 (the study was published in 2004).

The subsidies effectively allowed homebuyers to increase their total borrowings by 15% to 20%. Housing savings schemes were also given tax breaks. Imputed rent for owner-occupied houses, and capital gains on the sale of the primary residence, are also tax-exempt.
Very low rental yields

Rent controls cripple Spain’s rented sector. Only 10% (8% in the private rented sector) of all housing units remained in the rented sector in 2004, down from 20.8% in 1981. New tenancies were partially liberalized in 1985, but leases must run for a minimum of five years, and it is difficult in law to recoup unpaid rents.

However arguably an even bigger problem for landlords is that gross rental yields are very low - gross returns on renting for Spain as a whole fell from 3.8% in 1Q-1998, to 1.1% in Q4-2010, according to the Bank of Spain. Landlords are often better off keeping their units unoccupied, because rental income is typically insufficient to compensate for the wear and tear of letting.

In 2001, 14% of the total housing stock was vacant, bigger than the entire rental stock.

Gross rental yields in Madrid are extremely low at around 3.8% on the very smallest apartments (50 square metres), according to a Global Property Guide research conducted in July 2010. Larger apartments yield substantially less, at around 2.6% on apartments of 200 sq. m.

In Barcelona, gross rental yields are slightly higher at 4% (the return on 60 sq. m. apartments). However, this remains low by international standards.

Battered economy

Spain’s economy grew by 3.8% annually from 1997 to 2007, fuelled by the property boom, supported by cheap mortgage credit and the surge in residential construction. At the height of the housing boom, total investment in housing was 7.5% of GDP in 2007, significantly above the OECD average. In 2011, investment in housing is expected to be around 4% of GDP, the lowest for years, according to the BOS.

Spain’s economy plunged into recession in late 2008. In 2010, the Spanish economy contracted by 0.35%, after experiencing a 3.7% decline in 2009, according to the IMF. In 2011, the economy is expected to record a meagre growth of 0.7%.

The construction industry is a key employer of low-skilled workers in the country. The increase in construction activity helped pull unemployment down to 8.3% in 2007, from 24% in 1994. Now unemployment has skyrocketed again to a 12-year high of 20.33% at end-2010, the highest level in the OECD.

Since the 1980s, the Spanish government has annually run a deficit. It broke briefly into surplus in 2005, 2006 and 2007 (2.7% of GDP). However, the recession pushed the deficit to 3.8% of GDP in 2008, and 9.24% of GDP in 2010, way beyond the EU limit of 3% of GDP.

Fitch Ratings has downgraded its outlook on Spain from stable to negative, but left Spain’s country rating at AA-plus.

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