Bergamo - situazione del mercato immobiliare

laplace77, 05/08/2010 21.47:

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il tono e' in generale "pompatore" per il mattone,
molto ambiguo il riferimento al ciclo economico,
le prospettive non di lungo termine, la frase finale....

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Attenzione alla frase :" Noi operatori del settore non facciamo previsioni a lungo termine........."
Ma come, alla lunga non cresceva SEMPRE?........ahiaihaihai....altro dogma in serio pericolo...........

RAPPORTO FIAIP SULL'ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE SETTORE URBANO “BERGAMO 2010 - PREVISIONI 2011”

(rilevazione dati su base annua condotta dal 1 al 10 settembre 2010)

Ancora in discesa i prezzi nel 2010: tende a normalizzarsi il numero degli immobili messi in vendita, nel residenziale si attenua il calo dei prezzi a -7%, transazioni in contrazione del 3,8%.

Cauto ottimismo degli agenti immobiliari, che prevedono un aumento di compravendite e locazioni e una lenta e progressiva fluidificazione del mercato.
Scendono ancora (per il terzo anno consecutivo) i prezzi medi delle compravendite nel 2010. Secondo il Report dell’Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo le compravendite immobiliari fanno registrare un andamento medio dei prezzi in calo del 7% per le abitazioni. I valori si attestano invece al -10% per il commerciale, -13,33% per il segmento direzionale e -12,78% per i capannoni, segno di ancor scarsa vivacità del settore terziario e produttivo, che tuttavia sta recuperando posizioni rispetto alla stasi totale del 2009. Il 56,11% degli acquirenti bergamaschi comprano casa con il mutuo, percentuale che sale al 92,25% nel segmento degli extracomunitari. Il 31,89% degli acquirenti permuta la sua abitazione. Cauto ottimismo per gli agenti immobiliari. Le previsioni per il 2011 indicano timidi segnali di ripresa e un miglioramento per le compravendite ad uso residenziale, con particolare attenzione alle aree centrali di Bergamo, mentre nelle zone semicentrali e periferiche il mercato potrebbe mantenersi sostanzialmente stazionario. Aumentano le richieste degli affitti ad uso abitativo. E’ quanto emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte da oltre 100 agenti immobiliari Fiaip bergamaschi, al fine di misurare non solo le variazioni dei prezzi, ma in particolare l’andamento del mercato immobiliare.
Il campione rappresentativo dell’area urbana bergamasca è fotografato dal Report dell’ “Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo” dedicato al mercato immobiliare del 2010 e alle previsioni 2011.
L’Osservatorio è curato dal Comitato scientifico Fiaip Bergamo, composto dal presidente provinciale Giuliano Olivati insieme ai consiglieri provinciali Roberto Boffelli, Antonino Chiarini, Salvatore Ranucci e Roberto Tassetti.
Il Report ha fatto da battistrada all’Osservatorio immobiliare urbano 2010 realizzato anche quest’anno da Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali, che è stato presentato a Roma insieme ai promotori dell’Osservatorio Parlamentare sul Mercato Immobiliare (OPMI). L’Osservatorio bergamasco e nazionale è realizzato con il supporto scientifico dell’Università di Bologna – Dipartimento di Scienze Statistiche.
Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato messo sotto la lente per tipologia, ubicazione e stato della conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse tramite l’attività degli agenti immobiliari. Ma veniamo alla situazione di Bergamo delineata dall’Osservatorio previsionale Fiaip.

Compravendite
In generale, il mercato indica nel 2010, rispetto all’anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione del 7% per il residenziale . Performance più deludenti invece per il commerciale (- 10%), per gli uffici (-13,33%) e per i capannoni (-12,78%). Si tratta di segmenti direttamente influenzati dalla congiuntura economica ancora critica seppur in lento miglioramento., che determina una stagnazione della domanda. Per quanto riguarda il numero delle transazioni si rileva una diminuzione percentuale che varia dal -3,8% delle abitazioni (in netto miglioramento rispetto al 2009) fino al -11% dei negozi e al -10,56% per i capannoni. Fanalino di coda per gli uffici anche per numero di compravendite, attestate al -15,67%. Da registrare la lenta normalizzazione del mercato, con il 56% delle rilevazioni di aumento della domanda di abitazioni e stabilità dell’offerta: si spera che questo dato segni la fine del trend negativo che ha ingessato il settore immobiliare dal 2007. Aumenta nel 2010 l’interesse per le abitazioni nuove o ristrutturate (insieme fanno il 51,37% del reale venduto), tengono gli alloggi usati in buono stato (40% delle transazioni residenziali), mentre si ritaglia una nicchia il mercato degli immobili da ristrutturare (8,64%). Il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo si conferma tra i 6 e i 9 mesi per il 42,78%. Ancora alta la percentuale di coloro che ricorrono al sistema creditizio: più della metà delle compravendite concluse (56,11%) avviene con il ricorso ai mutui, mentre aumenta la quota di chi compra esclusivamente con mezzi propri (12%) e permutando il suo vecchio alloggio (31,89%). Nel segmento degli acquirento extracomunitari, torna ad aumentare la quota di chi compra casa con il mutuo, attestata al 92,25%, segnale di una cauta ripresa delle erogazioni da parte del sistema bancario.
Ma quali sono gli immobili più ricercati? I bergamaschi apprezzano sempre di più i trilocali e bilocali, centrali/semicentrali ed in buono stato. Dai risultati dell’indagine Fiaip si rileva infatti che le unità residenziali maggiormente compravendute sono per il 33,64% trilocali e per il 28,64% bilocali. Scarso l’appeal del monolocale, tipologia poco presente a Bergamo. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone centrali (41,36%) e semicentrali (34,09%) e lo stato di conservazione che prevale è il nuovo e ristrutturato (insieme totalizzano il 51,37%), seguito dall’usato in buono stato (40%).
Le previsioni per il 2011 indicano un sostanziale miglioramento dell’andamento delle compravendite degli immobili ad uso abitativo, con particolare attenzione alle aree centrali della città e forti attese sulla fascia semicentrale, mentre si prevede un andamento stazionario nelle periferie. I dati raccolti per il comparto residenziale danno come previsione una sostanziale stazionarietà dei tempi di vendita degli immobili residenziali, che potrebbero subire qualche allungamento in periferia.

Locazioni
Il mercato delle locazione vede un rallentamento dei prezzi, seppur attenuato rispetto a quello registrato nel 2009: si tratta di una flessione dell’4,67% per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione é stimata al 8,13%. Rispetto al 2009 il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un aumento della domanda dovuta alla difficoltà ad accedere ai mutui per acquisto, mentre l’offerta rimane stazionaria. Per la prima volta dal 2007 si registra un lieve aumento del numero dei contratti residenziali (+2,56%) dovuto al plafonamento dei canoni da parte dei proprietari - locatori. I contratti di locazione risultano in contrazione anche per negozi (-6,88%) e capannoni (-4,33%), mentre si riscontra una flessione dei contratti ancora più sensibile per gli uffici (-8%). Per le locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo si attestano prevalentemente su un periodo da 1 a 3 mesi, in diminuzione rispetto al dato rilevato nel 2009. La tipologia residenziale regina della locazione è il bilocale (57,73%), seguito dal trilocale (25,45%), ubicato in zone centrali (39.09%) o semicentrali (30,91%). Gli alloggi affittati sono in prevalenza usati in buono stato (52,73%), o nuovi/ristrutturati (45,91%).
Per quanto riguarda le previsioni per il 2011 per il mercato delle locazioni, si indica una tendenza verso l’aumento del numero dei contratti d’affitto ad uso residenziale, soprattutto per gli immobili situati nelle zone centrali e semicentrali del capoluogo.

Trend e interpretazioni
"Attenzione agli errori e alle distorsioni sul mercato immobiliare, rischiamo di passare dal pessimismo più nero all'euforia, che non è mai buona consigliera", lancia l'allarme Giuliano Olivati, presidente provinciale Fiaip Bergamo. "Troppi parlano senza una solida base scientifica, in base a impressioni passeggere che poi rimbalzano da un sito internet ad un quotidiano e così via. Qualcuno già profetizza un aumento dei prezzi, mentre è proprio il loro plafonamento ad avere fluidificato il mercato, troppo a lungo ingessato da richieste anacronistiche, che non tengono conto che l'economia mondiale è cambiata dal 2007 ad oggi. E' necessario un serio e periodico check-up del mercato immobiliare, una rilevazione statistica solida e affidabile, per capire se i segnali di ripresa, dopo due anni di fermo, saranno confermati, o se si tratta di un fuoco di paglia. Gli economisti parlano di ripresa a W, con molti alti e bassi, stile otto volante, nessuno può garantire che si tornerà ai valori pre-crisi, ma di certo ci vorranno anni per risalire la china, deve prima cessare l’onda lunga dei licenziamenti, e le banche devono consolidare la riapertura del credito".
"A commento dei nuovi dati statistici dell’Osservatorio Fiaip Bergamo - prosegue Olivati - non possiamo lasciarci andare a notazioni euforiche, ma di certo possiamo dire che l'immobiliare sta ricominciando a muoversi perché i prezzi sono calati mediamente di un 20 per cento rispetto ai picchi del 2007: infatti i proprietari che non si adeguano al mercato restano al palo, ingolfando la piazza di immobili invenduti. Altra falsa percezione da sfatare è quella di molti proprietari che temono di perderci vendendo il loro immobile in questa fase di mercato. E' un'illusione ottica, le case si sono rivalutate di un 120-130 per cento in 10 anni (1997 – 2007), se negli ultimi tre anni il mercato si è ridimensionato di un 20% gli immobili hanno comunque raddoppiato il loro valore dall'introduzione dell'euro ad oggi, altro che perderci. Ma in questa fase di mercato abbiamo una domanda vivace pronta ad acquistare case ai valori attuali, i venditori motivati hanno tutto l'interesse a cogliere quest'occasione. Il problema non è la trattativa e la maggior elasticità richiesta ai venditori, il problema vero si avrebbe se venisse meno la domanda, allora sì che la macchina si fermerebbe".
"A quanti infine ci chiedono conferma della preminenza del real estate nella protezione dei risparmi di famiglie e consumatori - conclude il presidente Fiaip Bergamo - rispondiamo con una domanda: quale altro investimento consente di raddoppiare il capitale in 10 anni (con una crisi in mezzo), traendone anche un ottimo reddito attraverso la locazione o un risparmio (reddito figurativo) in caso di uso diretto?".

OSSERVATORIO IMMOBILIARE PREVISIONALE DELLA CITTA' DI BERGAMO - 2011

Variazioni percentuali rispetto al precedente periodo (anno 2009)
Bergamo Andamento Prezzi di Compravendita Contratti di Compravendita
Abitazioni (N° RILEVAZIONI: 103) -7% -3,8%
Negozi (N° RILEVAZIONI:100) -10% -11,25%
Uffici (N° RILEVAZIONI: 103) -13,33% -15,67%
Capannoni (N° RILEVAZIONI: 102) -12,78% -10,56%
GRAFICO: blu = prezzi, rosso = num. contratti





Variazioni percentuali rispetto al precedente periodo (anno 2009)
Bergamo Andamento Prezzi di Locazione Contratti di Locazione
Abitazioni (N° RILEVAZIONI: 103) -4,67% 2,56%
Negozi (N° RILEVAZIONI: 100) -8,13% -6,88%
Uffici (N° RILEVAZIONI: 103) -10% -8%
Capannoni (N° RILEVAZIONI: 102) -8,89% -4,33%
SEGUE GRAFICO: blu = prezzi, rosso = num. contratti

dgambera, 22/09/2010 18:01:

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Daily RE TV parla del rapporto immobiliare FIAIP Bergamo

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Interessanti dichiarazioni, piazzalo anche nella sezione Video!
Aggiungeremo altri eventuali video relativi a Bergamo nel medesimo topic.

Marco

marco---, 9/22/2010 7:03 PM:

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Interessanti dichiarazioni, piazzalo anche nella sezione Video!
Aggiungeremo altri eventuali video relativi a Bergamo nel medesimo topic.

Marco

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Fatto

freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=9419583&...

dgambera, 22/09/2010 21:33:

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Fatto

freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=9419583&...

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Grazie!

Marco

FIAIP, ONLINE L'OSSERVATORIO IMMOBILIARE PREVISIONALE DELLA CITTA' DI BERGAMO - 2011

Oops, post cancellato. Non mi ero accorto che era già stato riportato.
Chiedo scusa per la distrazione.

fabio

Ringraziando FourCorners per la segnalazione di questo articolo.

Immobili, la Fiaip: in tre anni valori ridotti in media del 20% (Fonte: ecodibergamo.it - 06/01/2011)

«Nel 2009 anche a Bergamo il settore immobiliare ha impattato contro lo tsunami della crisi mondiale del real estate. È stato il nostro “annus horribilis”, quello in cui non si riusciva a colmare il gap tra domanda e offerta». È il commento di Giuliano Olivati, presidente provinciale Fiaip Bergamo, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali, dopo la diffusione dei dati statistici della Camera di Commercio.

Dati che indicano come nel 2009 si è assistito a una brusca battuta d'arresto delle attività immobiliari nella provincia di Bergamo. Le 3.534 società di capitale operanti nel settore hanno visto un calo di fatturato del 24,2%, da una media di 454.270 euro del 2008 ai 344.377 del 2009.

«Si tratta di dati parziali, considerando che nel settore operano molte società di persone e ditte individuali che non depositano i bilanci - commenta Giuliano Olivat - ma l'indicazione statistica della Camera di Commercio è chiara».

«In tre anni, dalla crisi dei mutui subprime del 2007 a oggi, i valori immobiliari si sono ridotti in media del 20%, con picchi del 30%, e molti proprietari immobiliari sono rimasti paralizzati, congelando il prezzo in attesa di tempi migliori».

«Solo nel 2010 – prosegue Olivati – ci si è resi conto che le “vacche grasse” non sarebbero tornate presto, e i proprietari hanno cominciato a metabolizzare il plafonamento dei valori, abbassando i prezzi richiesti o rendendo più elastiche le trattative, per cui il mercato ha ricominciato timidamente a fluidificarsi».

«Del resto – conclude il presidente Fiaip Bergamo – anche al netto della crisi, i valori immobiliari sono almeno raddoppiati in 10 anni, complice anche l'introduzione dell'euro. L'immobile che si vendeva nel 2000 a 100 milioni di lire oggi vale almeno 100 mila euro, segno che il caro vecchio mattone non tradisce mai».

Il bene immobile, rileva l'Osservatorio Fiaip Bergamo, si rivaluta regolarmente considerando un ciclo decennale, e frutta un reddito diretto se dato in locazione, o indiretto se abitato dal proprietario, che risparmia così l'affitto. «Non esiste altro investimento al mondo - dice Olivati - con simili

Emergenza case vuote
A Bergamo saranno 2.600

"Potrebbero essere 61.000 nel 2018 le abitazioni vuote in provincia"

Da "BergamoNews" (notizia commentata anche da Olivati):

L'assemblea dei notai: la crisi non è finita
Giovedi 17 Febbraio 2011

Bergamo - Anche nel 2010 una diminuzione complessiva del lavoro, anche se in termini più contenuti degli scorsi anni: tra il -2% ed il 3,5%. Si è al limite minimo dal 2006.


«Si è tenuta mercoledì l’Assemblea annuale del Notariato bergamasco. L’Assemblea, dopo aver proceduto al parziale rinnovo dei componenti del Consiglio Distrettuale, ha visto la relazione del Presidente, Pier Luigi Fausti sull’andamento dell’attività notarile che ha caratterizzato l’anno 2010.

...

I RISULTATI DELL’ATTIVITA’ NOTARILE DEL 2010

Anche nel 2010 si è registrata una diminuzione complessiva del lavoro, anche se in termini più contenuti degli scorsi anni: tra il -2% ed il 3,5%. Siamo al limite minimo dal 2006, rispetto al quale la perdita si situa tra il 27% ed il 32%.

Comparando i risultati a attraverso gli anni si riescono a rintracciare le cosiddette “semplificazioni” normative in concomitanza dei quali si sono prodotte diminuzioni nella “produttività” notarile. Con riguardo al 2010 non vi sono eventi normativi rilevanti: si tratta, quindi, semplicemente di registrare il progressivo impatto della crisi economica.

Nonostante ciò, i dipendenti presso i vari studi notarili si confermano stabili intorno al n. di 400, anzi in leggero aumento (ca. 420, oltre una cinquantina di collaboratori).

In particolare:

a) Gli atti ricevuti dai notai sono aumentati percentualmente nel primo trimestre del 2010: ma è stata una falsa partenza, perché sono diminuiti, sempre percentualmente nei tre trimestri successivi, fino ad un totale complessivo negativo sull’anno del -2,07%;

b) Nel 2010 vi sono state 9.857 convenzioni di acquisto prima casa (il 3,90% in meno rispetto al 2009) e 6.626 mutui prima casa (il 6,08% in meno rispetto al 2009): questo vuol dire approssimativamente che circa il 67% degli acquisti prima casa (rispetto al 70% del 2009) è finanziato con un mutuo;

c) Nel 2010 vi sono stati 1.509 mutui con surroga dell’ipoteca (-27,76% rispetto al 2009): lo strumento sconta una evidente flessione;

d) Nel 2010 vi sono state 2.165 costituzioni di società (+2,36%) e 1.333 scioglimenti di società (-2,42%);

e) Significativi anche i dati ricavabili dalle attività di esecuzioni immobiliari (aste delegate ai notai, che nel distretto di Bergamo sono gestite dall’”Associazione Notarile Bergamo 302-98”, con sede in via Garibaldi n.3/L). Da tali dati si ricava, tra l’altro, l’aumento dei pignoramenti immobiliari di quasi il 29%. Si conferma, inoltre, che anche all’asta gli acquirenti sono più scarsi o prudenti.

Il notariato si dimostra, pertanto, un termometro sensibile e significativo dell’andamento economico generale: la sensazione chiara è che, sebbene la diminuzione di attività nel 2010 sia contenuta, ancora non siamo in grado di affermare che si è usciti dalla fase di crisi economica. Si conferma, in particolare l’aumento dei costi di esercizio (fino a circa il 46%).

...»

Mercato della casa ancora giù In sei mesi crollo del 30% (Fonte: ecodibergamo.it - 24/02/2011)

Non si vedono ancora segnali di ripresa nel mercato immobiliare bergamasco. I dati ufficiali non sono ancora disponibili, ma le prime proiezioni riguardo al secondo semestre 2010 descrivono uno scenario che si mantiene incerto, con prezzi in diminuzione e compravendite ancora in calo rispetto agli anni scorsi.

Meno trenta per cento: questa è la stima della diminuzione delle compravendite a Bergamo e provincia nella seconda metà dell'anno rispetto al primo semestre. Lo rileva l'osservatorio del mercato immobiliare presieduto dall'agenzia del territorio e composto da agenti immobiliari, geometri, ingegneri, architetti e proprietari edili. Per uffici e negozi la riduzione oscilla dal 10 al 20 per cento, per il comparto industriale invece le transazioni sono addirittura ferme.

Per quanto riguarda i prezzi, in città resistono le zone centrali e di pregio, mentre spostandosi in periferia è più diffusa una generale svalutazione. La serie storica dei dati diffusa dall'agenzia del territorio, rileva bene come il 2006 sia stato l'anno del picco delle compravendite: 20.690 nella Bergamasca, 2.047 in città. Il 2007 è stato il primo anno di flessione (19.841 in provincia e 1.800 in città), mentre il 2008 è stato l'anno nero, con 15.824 transazioni in provincia e 1.491 in città. Il 2009 aveva fatto sperare con qualche segnale di ripresa, o comunque di tenuta: 14.030 transazioni in provincia e 1.564 in città. Ma già i dati del primo semestre dell'anno scorso avevano confermato la tendenza al ribasso, con un -6% in provincia rispetto al primo semestre 2009 e un -15,2% in città. E le prime stime del secondo semestre sono sulla stessa linea.

(sylvestro), 18/01/2011 15.31:

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Emergenza case vuote
A Bergamo saranno 2.600

"Potrebbero essere 61.000 nel 2018 le abitazioni vuote in provincia"

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Le case crescono piu' in fretta delle famiglie: 60 mila di troppo

"Oltre 8 mila le case disabitate a Bergamo. E, allargando lo sguardo a tutta la provincia, si arriva superare quota 123 mila".

AO' che famo? Qui si danno i numeri... ma quante so' ste case ?

(sylvestro), 02/03/2011 8.16:

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Le case crescono piu' in fretta delle famiglie: 60 mila di troppo

"Oltre 8 mila le case disabitate a Bergamo. E, allargando lo sguardo a tutta la provincia, si arriva superare quota 123 mila".

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Immobili: a Bergamo e provincia i prezzi sono in picchiata (Fonte: quotidiano.net - 30/03/2011)

La crisi abbassa i prezzi

C'e' bisogno di case ma tante sono vuote perche' troppo care

Nel 2018 boom di alloggi liberi e di famiglie senza una abitazione

La ricerca - Da uno studio dell'Ance, solamente Pavia (-9,3%) registra un dato più negativo della nostra provincia. Il Lombardia in quattro anni si è perso il 44% degli investimenti.

In caduta il mercato immobiliare:
Bergamo perde l'8,9%

Dati allarmanti per il mercato immobiliare bergamasco. Le compravendite registrano un pesante tonfo (- 8,9%) con 1.424 unità in città, dati ben lontani dal 2006 quando le unità trattate erano 2.047. E non va meglio nemmeno nei comuni della provincia orobica dove si registra un calo del 5,5%.
E' quanto emerge dal terzo rapporto sul mercato immobiliare in Lombardia redatto da Ance (Associazione Nazionale Costruttori Edili) Lombardia e Cresme.
Dai dati contenuti nello studio emerge che nel 2010 il fatturato del mercato immobiliare in Lombardia vale 22,7 miliardi di euro, di cui 18,2 provenienti dal settore residenziale e 4,4 da quello non residenziale. Dopo il "massimo storico" raggiunto dal mercato lombardo nel 2006 (con un giro d'affari record di poco inferiore ai 40 miliardi di euro), nel 2007 si è avuto un primo contenuto calo del fatturato (-3,4%), a cui sono però seguiti due anni consecutivi con contrazioni a doppia cifra (-17,8% nel 2008 e -23,7% nel 2009).
Il 2010 si è chiuso ancora in campo negativo (-5,9%): dal 2006 il giro d'affari del mercato immobiliare lombardo si è ridotto di circa 44 punti percentuali, corrispondenti a una perdita di 17,3 miliardi di euro di fatturato.
Una lieve ripresa ha interessato solamente i comuni di capoluogo (+4,7%), anche se Bergamo rimane fuori da questo quadro. La crescita interessa in primo luogo Milano, forse anche in vista dell'Expo, e così la metropoli lombarda da sola rappresenta il 64% delle transazioni in Lombardia. Se a Milano le compravendite tornano a sfiorare nel 2010 le 19.000 unità, con un incremento delle transazioni di circa 1.200 abitazioni in più rispetto al 2009 (+6,7%), Bergamo resta momentaneamente fuori dalla ripresa con un calo delle contrattazione dell'8,9%, solamente Pavia riesce con un -9,3% a battere la città dei Mille.
Il calo delle compravendite non risparmia nemmeno i comuni della provincia che registrano un calo del 5,5% (con 11.787 unità immobiliari). Certo dati ben lontani dal 2006 quando nei comuni della provincia bergamasca la compravendita di immobili interessava 18.643 unità.
Il dato forse più negativo che emerge osservando il rapporto dell'Ance è che dal 2006 gli immobili trattati nelle compravendite in provincia di Bergamo sono sempre calati. Nel 2006 erano 18.643; nel 2007 erano 18.042; nel 2008 erano 14.332, nel 2009 12.467 e l'anno scorso si è scesi a 11.787.

Giovedi 9 Giugno 2011
DAVIDE AGAZZI

Mercato immobiliare, giù i prezzi
Ma le vendite sono ancora ferme

14 giugno 2011

Case, il calo dei prezzi rende più interessante il possibile acquisto

È ancora con il segno meno il mercato immobiliare bergamasco. Secondo una ricerca resa nota da Ascom, il numero delle compravendite residenziali nel 2010 è calato dell'8.9% in città, del 5.5% negli altri Comuni. In totale il decremento delle vendite è del 5.8%. E' negativo anche il valore del mercato non residenziale: -1.1% nel capoluogo cittadino, -11.4% negli altri comuni, per un tatale di 16.82 immobili venduti nel 2011(-9.8%).

Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni, calano i costi degli immobili sia in città - dove tengono solo gli edifici in centro e in Città Alta - sia in provincia. Le quotazioni sono in discesa (-2.2% in zona semicentrale, -5.5% in zona periferica della città) con un rialzo dell'1.1% in centro. In provincia il calo dei prezzi è del 3.4%: qui tengono le quotazioni del segmento del nuovo e dell'offerta di qualità. Ferma la domanda a scopo di investimento.

Ma cosa si copra a Bergamo? Più abitazioni di dimensioni medie e meno monolocali e abitazioni grandi. A cercare un nuovo nido sono soprattutto famiglie senza figli (34%) che hanno a disposizione una media di 160 mila euro e puntano a una zona periferica ma vicina ai servizi, ma anche famiglie con figli (28%) che preferiscono un trilocale o quadrilocale con una media di spesa di 220 mila euro, optando per la zona centrale. I monolocali sono i preferiti ovviamente dei single: per loro la media di spesa si aggira intorno ai 120 mila euro.

Un capitolo a parte gli affitti: a fronte di un'offerta che resta molto alta, si conferma l'aumento del numero dei contratti di affitto, segnale di consolidamento della ripresa del mercato della locazione. Dopo quattro anni consecutivi di calo dei canoni, si registra la sostanziale stabilità dei canoni. Non mancano casi di aumento per soluzioni di medio grandi dimensioni, di qualità e in area centralissima. Resta prioritaria per i proprietari l'esigenza di selezionare conduttori affidabili e solvibili, anche riconoscendo sconti sul canone. I canoni di locazione sono stabili, con una leggera diminuzioni tra lo 1% e il 2,0%. I prezzi di locazione sono in diminuzione nei principali paesi della provincia, con una riduzione media tra lo il 2% e il 5% rispetto ai valori del 2010. In città, i prezzi medi si aggirano dai 420 euro mensili in zona residenziale per un bilocale arredato ai 650 euro mensili per la stessa superficie ma in Città Alta.

Tiene il numero delle compravendite dei box, dopo tre anni di calo anche significativo. Se da una parte calano le vendite di abitazioni, anche quelle con box, dall'altra aumentano gli acquisti di singoli box,come fattore di qualità e di incremento del valore dell'immobile. In diminuzione i valori di compravendita che avevano toccato punte significative. Calano il numero delle locazioni e i valori degli affitti dei box che, per effetto della crisi e per molti, resta un lusso insostenibile. Il mercato dei posti auto resta molto variabile, con aree (cittadine e dei principali centri della provincia) in cui i prezzi sono stabili ed altre zone con valori in forte diminuzione per l'eccesso di offerta. I fattori che incidono sull'andamento dei prezzi sono la scarsa offerta di posti auto nelle aree di maggior pregio residenziale; l'assenza di parcheggi pubblici o privati in aree centrali e la crescita della domanda di box a scopo di investimento. Per farsi un'idea di prezzo, si passa dai 40 mila euro per un garage nella zona della Conca d'Oro ai 70 mila per un psoto in centro, fino ai 100 mila euro in Città Alta. Altri prezzi in provincia: 22 mila euro a Ponte San Pietro, 25 mila euro a Treviglio, 28 mila euro a Sarnico.

La crisi del settore, poi, ma anche la crisi economica, riduce i prezzi di vendita dei negozi (-6.4% in città, -4.6% in provincia), consolidando anche la diminuzione dei canoni (-4.2% in città, -3.8% in provincia). Il mercato è ancora movimentato dalla domanda, per negozi nuovi e di pregio commerciale (localizzati nelle aree primarie del centro storico e nei centri commerciali) e dalle ubicazioni di elevata visibilità poste sulle arterie principali. La crisi restringe però le aree di interesse e malservite per mobilità e parcheggi mentre le ubicazioni secondarie scontano altresì la riduzione della domanda per attività marginali, etniche e di servizi. Si consolida il segno meno nei canoni di locazione, con cali evidenti soprattutto in città, dove gli affitti hanno raggiunto livelli insostenibili.

Più stabili invece i prezzi di compravendita degli uffici: -0.6% in città, -1.2% in provincia. Dopo anni di leggera crescita, da tre anni si registra un calo dei prezzi di compravendita, più marcato in provincia rispetto alla città, soprattutto nelle aree del territorio a forte vocazione industriale. Calano i canoni di locazione soprattutto in città, dove avevano raggiunto livelli molto elevati (-4.9%). È l'effetto della bassa qualità degli immobili offerti in locazione, che riduce l'appetibilità per il trasferimento di imprese e professionisti. Il mercato regge per l'offerta (limitata) di uffici di alta qualità che resta molto ambita da imprese desiderose di localizzarsi a Bergamo (e vicina ad Orio al Serio).

Ultima categoria di studio i capannoni: in diminuzione il numero delle compravendite registrate, nonostante l'offerta resti stabile. Il calo più pesante si registra nel numero delle locazioni, dove la domanda si mantiene debolissima. Dopo un biennio di aumenti contenuti dei valori nella compravendita e nella locazione, da due anni si registra una diminuzione dei prezzi e degli affitti (-2 e -4.4%). La riduzione è più marcata in provincia dove, dall'avvio della crisi, i tempi medi di vendita si sono allungati e lo sconto concesso fortemente aumentato. Restano le medie e grandi dimensioni a movimentare il mercato, relative a scelte di investimento e di razionalizzazione di imprese medio grandi. Anche per gli immobili industriali esiste un forte divario tra il pregio e la qualità richiesta e quella offerta, soprattutto per il segmento del non nuovo, che incide sul calo delle locazioni e trova sfogo in canoni in diminuzione.

Le previsioni? Dipende da che punto di vista le guardiamo. Se il numero delle locazioni tenderanno a crescere, quello delle compravendite resterà stabile e le analisi parlano di una diminuzione dei prezzi. Un dato che accontenta sicuramente chi è alla ricerca di una casa, ma che scontenterà ovviamente chi punta a vendere gli immobili.

Per maggiori info e dettagli è in edicola il «Listino dei prezzi degli Immobili di Bergamo e provincia 2011», la guida alle compravendite immobiliari curata dai mediatori immobiliari di Fimaa-Ascom e dal Collegio dei geometri e Geometri laureati di Bergamo con il patrocinio di Regione Lombardia, Provincia di Bergamo, Comune di Bergamo, Camera di Commercio, Università degli Studi di Bergamo, Adiconsum e Appe. Il volume, alla sua 17sima edizione, è pubblicato in 8mila copie e viene distribuito nelle edicole di Bergamo e provincia al prezzo di 18 euro. Quest'anno il borsino si arricchisce della piena collaborazione dell'autorevole Collegio dei Geometri e dei Geometri laureati della provincia di Bergamo, che hanno collaborato nell'aggiornamento dei valori e nella stesura dei coefficienti di stima degli immobili. L'edizione 2011 risulta, così, ancora più precisa e attendibile.

Come ogni anno, il Listino dà un quadro completo sull'andamento del mercato indicando tutte le quotazioni per la compravendita e la locazione di appartamenti, box, uffici, negozi e capannoni, della città e dell'intera provincia. Anche in questa edizione l'analisi più completa - corredata da mappe - viene offerta per i prezzi di compravendita in città e nei centri più importanti: Albino, Caravaggio, Clusone, Dalmine, Ponte San Pietro, Romano di Lombardia, San Pellegrino Terme, Sarnico, Seriate, Trescore e Treviglio. Per la città e i centri principali la suddivisione dei valori avviene in tre sezioni: nuovi o ristrutturati, recenti (5-20 anni) e semirecenti (20-40 anni) e da ristrutturare.

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Case: a Bergamo solo 1400 compravendite l’anno scorso

14 giugno 2011 Bergamo

Ancora crisi sul mercato immobiliare bergamasco

BERGAMO — Sono state oltre 1400 le compravendite di immobili residenziali in città nel 2010, in diminuzione dell’8,9 per cento rispetto all’anno precedente. Lo sostiene il nuovo “Listino dei prezzi degli Immobili di Bergamo e provincia 2011″, la guida alle compravendite immobiliari in edicola da oggi, curata dai mediatori immobiliari di Fimaa-Ascom e dal Collegio dei geometri e Geometri laureati di Bergamo con il patrocinio di Regione Lombardia, Provincia di Bergamo, Comune di Bergamo, Camera di Commercio, Università degli Studi di Bergamo, Adiconsum e Appe.

Secondo i dati forniti dall’Agenzia del territorio ed elaborati da Ance e Cresme, il dato dello scorso anno è stato negativo anche in provincia dove si sono registrati in tutto 11.787 compravendite di immobili residenziali, cinque punti percentuali e mezzo in mezzo rispetto al 2009.

Il mercato immobiliare non residenziale è sostanzialmente stabile in città (273 compravendite, -1,1 per cento) mentre è ancora negativo in provincia (1.409,- 11,4 per cento).

A Bergamo si comprano più abitazioni di dimensioni medie rispetto alla Lombardia e meno monolocali e abitazioni grandi. Tradotto in percentuale, il 32 per cento bergamaschi in città ha comprato una casa di piccole dimensioni, il 30 per cento di medie dimensioni, il 21 per cento medio-piccola. L’8 per cento dei bergamaschi ha scelto un monolocale, mentre solo il 7,8 per cento sceglie una casa grande.

I prezzi in città lo scorso anno sono scesi del 4,2 per cento. Le quotazioni sono in discesa con leggeri rialzi solo per gli immobili delle aree prestigiose di Città Alta e del centralissimo di pregio. In calo i valori del centrale e dei borghi. Il semicentrale registra una diminuzione dei prezzi ma non mancano prezzi stabili per immobili di qualità. In calo i prezzi della periferia.

Il prezzo degli immobili nuovi evidenzia maggiore tenuta dei prezzi rispetto alle altre categorie. Più vistosa la diminuzione degli immobili più vecchi e da ristrutturare, per i quali è crollata la domanda, soprattutto degli extracomunitari.

In provincia la diminuzione è generalizzata, di circa il 3,5 per cento. I prezzi diminuiscono sia nei centri principali sia nei comuni più piccoli. Tengono le quotazioni del segmento del nuovo e dell’offerta di qualità. In calo la domanda a scopo abitativo, alimentata soprattutto dalle richieste di prima casa mentre l’atteggiamento delle famiglie verso la sostituzione è di selezione e attesa. Ferma la domanda a scopo di investimento.

Mercato immobiliare lontani i numeri del 2006 (Fonte: bergamosette.it - 17/06/2011)

Bergamo - Stenta a uscire dalla crisi il mercato immobiliare bergamasco. In un comparto in cui a livello regionale gli scambi del 2010 hanno toccato quota 22,7 miliardi, il 44 per cento in meno rispetto al 2006 (quando si aggirarono sui 40 miliardi), la nostra provincia ha proseguito nella flessione: meno 8,9 per cento rispetto al 2009. E' andata meglio in altre zone della Lombardia, quali Mantova (più 41 per cento), Sondrio (più 29 per cento), Brescia (più 6.8 per cento).

Illusioni ottiche sulla compravendita delle case

Con la rubrica il presidente della Fiaip di Bergamo Giuliano Olivati mette a fuoco per Bergamonews le problematiche che girano attorno alla vendita delle case in Bergamasca, in un momento davvero difficile per il settore.

Il mattone e le illusioni ottiche

Prima illusione ottica: i prezzi non sono scesi.

Oggi chi cerca casa spesso commenta che non è vero che i prezzi degli immobili siamo calati: “costano sempre troppo e girano richieste irragionevoli”, è il commento ricorrente dei clienti che snocciolano una serie di prezzi richiesti per le case messe in vendita. Si tratta di un’illusione ottica dovuta ai molti immobili parcheggiati sul mercato con richieste impossibili: sono case che i proprietari non hanno una vera intenzione di vendere. In realtà, per chi vuole davvero vendere casa, i prezzi sono calati mediamente di un 20 - 30 per cento rispetto ai picchi del 2007: i proprietari che non si adeguano al mercato restano al palo, ingolfando la piazza di immobili invenduti.

Seconda illusione ottica: a vendere ci perdo.

Altra falsa percezione da sfatare, opposta alla prima ma ugualmente illusoria, è quella di molti proprietari che temono di perderci vendendo il loro immobile in questa fase di mercato. Salvo si sia comprato nel 2006/07 (picco del ciclo immobiliare precedente) e si voglia vendere ora che il mercato si è ridimensionato, la paura di “smenarci” è un'illusione ottica. Infatti le case si sono rivalutate di un 120-130 per cento in 10 anni (1997 – 2007), e se negli ultimi tre anni il mercato si è ridimensionato di un 20 - 30% gli immobili hanno comunque raddoppiato il loro valore dall'introduzione dell'Euro ad oggi, altro che perderci. Complice il passaggio alla nuova valuta europea, quello che si vendeva a 100 milioni di lire ora si vende a 100 mila Euro se non 110: chiamiamola perdita… In realtà questa fase di mercato è ottima per comprare, ma è buona anche per vendere, dato che abbiamo una domanda vivace pronta ad acquistare case ai valori attuali. I venditori motivati hanno tutto l'interesse a cogliere quest'occasione. Il problema non è la trattativa e la maggior elasticità richiesta ai venditori, il problema
vero si avrebbe se venisse meno la domanda, allora sì che la macchina si fermerebbe.

Terza illusione ottica: a questo punto il mattone non conviene.
A quanti infine ci chiedono conferma della preminenza del real estate nella protezione dei risparmi di famiglie e consumatori rispondiamo con una domanda: quale altro investimento consente di raddoppiare il capitale in 10 anni (con una crisi in mezzo), traendone anche un ottimo reddito attraverso la locazione o un risparmio (reddito figurativo) in caso di uso diretto?

Giuliano Olivati
presidente Fiaip Bergamo

Martedi 26 Luglio 2011

Bergamo, il mattone soffre la crisi:
in via Daste ecco le case low cost

Fiaip Bergamo entra nella consulenza alle aste immobiliari (Fonte: bergamonews.it - 05/11/2011)

Fiaip Bergamo, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali, entra nella consulenza alle aste immobiliari con i suoi 1000 operatori sul territorio provinciale, facenti capo a 300 titolari di agenzia associati. Firmata una convenzione nazionale con BNL per l'agevolazione della vendita degli immobili con mutui in sofferenza: con il servizio "vetrina immobiliare" gli agenti Fiaip hanno da ora accesso in area riservata web al database delle esecuzioni immobiliari, e promuoveranno la partecipazione dei loro clienti alle aste fornendo consulenza, e ricevendo un compenso direttamente da BNL per il lavoro svolto, anche in caso di mancata assegnazione. Il servizio è completamente gratuito per i clienti.
"Complice la crisi economica, il comparto delle aste immobiliari sta diventando sempre più importante, e vogliamo diventi un canale di distribuzione del bene immobile al consumatore finale", dichiara Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo. "Per questo assumiamo volentieri la funzione sociale di dare visibilità e trasparenza al settore delle aste e riportarlo alla tranquillità del mercato consumer. Anche i clienti non esperti del settore potranno approfittare di ottime occasioni - prosegue Olivati - proprio grazie agli agenti immobiliari Fiaip Bergamo, che segnaleranno i migliori affari e guideranno i consumatori nella procedura d'acquisto. Abbiamo in programma anche un corso di formazione sulle aste immobiliari in collaborazione con il Consiglio notarile bergamasco, completamente gratuito per i nostri associati. Ci auguriamo in questo modo di illuminare un settore attualmente un po' in penombra", conclude Olivati.

marco---, 06/11/2011 13.28:

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Fiaip Bergamo entra nella consulenza alle aste immobiliari (Fonte: bergamonews.it - 05/11/2011)

Fiaip Bergamo, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali, entra nella consulenza alle aste immobiliari con i suoi 1000 operatori sul territorio provinciale, facenti capo a 300 titolari di agenzia associati.

Firmata una convenzione nazionale con BNL per l'agevolazione della vendita degli immobili con mutui in sofferenza: con il servizio "vetrina immobiliare" gli agenti Fiaip hanno da ora accesso in area riservata web al database delle esecuzioni immobiliari, e promuoveranno la partecipazione dei loro clienti alle aste fornendo consulenza, e ricevendo un compenso direttamente da BNL per il lavoro svolto, anche in caso di mancata assegnazione. Il servizio è completamente gratuito per i clienti.

"Complice la crisi economica, il comparto delle aste immobiliari sta diventando sempre più importante, e vogliamo diventi un canale di distribuzione del bene immobile al consumatore finale", dichiara Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo. "Per questo assumiamo volentieri la funzione sociale di dare visibilità e trasparenza al settore delle aste e riportarlo alla tranquillità del mercato consumer. Anche i clienti non esperti del settore potranno approfittare di ottime occasioni - prosegue Olivati - proprio grazie agli agenti immobiliari Fiaip Bergamo, che segnaleranno i migliori affari e guideranno i consumatori nella procedura d'acquisto. Abbiamo in programma anche un corso di formazione sulle aste immobiliari in collaborazione con il Consiglio notarile bergamasco, completamente gratuito per i nostri associati. Ci auguriamo in questo modo di illuminare un settore attualmente un po' in penombra", conclude Olivati.

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ho evidenziato la parte veramente HOT della notizia...

vi ricordate tempo fa si cercava di capire come funzionavano i fantomatici stralci immobiliari?

mi pare proprio che qua abbiamo qualcosa che gli somiglia molto: addirittura le agenzie immobiliari che partecipano alla "convenzione", si fanno pagare direttamente dalla banche del gruppo BNL (di proprieta' franzosa: BNP paribas), in quanto a queste trovano clienti interessati allo stralcio...




se non e' una truffa e se i mutui non sono troppo recenti (leggi: il capitale residuo e' inferiore al prezzo di mercato = no underwater, anzi: e' li' lo "sconto") potrebbe essere un affare...

lo "sconto" che la banca puo' fare, per non registrare una perdita (diciamo per andarci in pari nominalmente, al netto dell'inflazione o al MARR)...




faccio un esempio, poi possiamo vedere di formalizzare il tutto in formulette o excel:

- il mutuatario sofferente compra nel 2005 con 100k suoi e 100k della banca, il "valore" della sua casa allora era di 200k;
- i 100k erano con un mutuo a TF, diciamo a 20 anni tasso del 5% (esempi offerte attuali simili, prenderemo un "MUTUO SPENSIERATO" della BNL stessa - per il grassetto-corsivo vedere di seguito), per cui il tizio pagava una rata di 650EUR con cui dopo 6 anni scarsi aveva restituito 20k e ne restavano fuori 80k (okkio che nei primi anni si pagano soprattutto interessi, l'ammortamento e' alla francese - per il corsivo vedi il PS: sotto);
- diciamo che in 6 anni il "valore" della casa del tizio si e' ridotto del 40%: ora vale 120k (prezzi "reali" di compravendite "recenti") mentre "in vetrina" sta ancora solo a -30% (ma nessuno la comprerebbe a 140k);
- se la banca trova qualcuno che prende la casa con lo stralcio a 120k, ci guadagna 40k (nominalmente), o 25k (al netto di 6 anni di infla al 2% sui 100k immobilizzati = meno di 15k), o 10k (al netto di 6 anni al MARR del 4% = meno di 30k), senza considerare i vari costi legali, degli AI, ecc...




dice: fico, si, ma chi e' che ci perde?

il mutuatario in difficolta', che si trova senza casa (quantomeno e' occupante senza piu' titolo) ed ha perso i suoi 100k iniziali (nominali, senno' meno di 115k o 130k)...

...dice: il mutuo e' come un affitto... STOCAXXO

- i 650EUR al mese saranno stati pure buttati, come affitto, ma erano solo 650x12x6 = meno di 50k;
- se va allo stralcio ora perde i 100/115/130k iniziali piu' le rate che ha pagato (20k di capitale, 30k di interessi)
- e sempre senza una casa si ritrova: era meglio l'affitto





PS: curioso che sia una banca "conquistata dallo straniero" (operazione a cui, se non piglio errore, si opponeva gente che e' stata condannata in primo grado, di recente...) a fare questa "convenzione", specie se si considera che "lo straniero" di cui si parla e' ben esposto col debito pubblico italiano (si potrebbe dire che la liquidazione dei mutui sia un "alleggerimento da rischio paese")



se ci sono bergamaschi sul forum si facciano vivi, qualche info sul campo sarebbe benvenuta!

laplace77, 07/11/2011 00.49:

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ho evidenziato la parte veramente HOT della notizia...

vi ricordate tempo fa si cercava di capire come funzionavano i fantomatici stralci immobiliari?

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Orca, altro che partita a scacchi, mi pare più che altro una partita alle Slot...............

laplace77, 11/7/2011 12:49 AM:

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- i 650EUR al mese saranno stati pure buttati, come affitto, ma erano solo 650x12x6 = meno di 50k;

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100k nel 2005 riuscivi a farli fruttare un 4% netto senza grossi rischi. Senza andare su tassi composti (per semplicità) supponiamo anche 300 EUR/mese. L'affitto sarebbe stato di 300 EUR/mese (non considero gli aggiornamenti per semplicità).

Possiamo arrotondare la cifra pagata a 20k (e sono stato MOLTO generoso secondo me)

dgambera, 07/11/2011 10.36:

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100k nel 2005 riuscivi a farli fruttare un 4% netto senza grossi rischi. Senza andare su tassi composti (per semplicità) supponiamo anche 300 EUR/mese. L'affitto sarebbe stato di 300 EUR/mese (non considero gli aggiornamenti per semplicità).

Possiamo arrotondare la cifra pagata a 20k (e sono stato MOLTO generoso secondo me)

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dg, non contare le stesse cose due volte...

gli interessi sul capitale "immobilizzato" li ho messi in conto (vedi sotto il riporto nominali/ricap. su infla/ricap. su MARR), l'importante e' farlo una volta sola!

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- i 650EUR al mese saranno stati pure buttati, come affitto, ma erano solo 650x12x6 = meno di 50k;
- se va allo stralcio ora perde i 100/115/130k iniziali piu' le rate che ha pagato (20k di capitale, 30k di interessi)
- e sempre senza una casa si ritrova: era meglio l'affitto

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semmai non ho fatto la capitalizzazione delle rate pagate, ma quella mi pare un dettaglio eccessivo, anche per tenermi sul "poco ottimista"