 28/12/2012 14:39 |
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La crisi del mattone nel 2012: è esplosa la bolla immobiliare? (Fonte: idealista.it - 28/12/2012)
Il 2012 ha visto un brusco arresto delle compravendite, con diminuzioni, rispetto all'anno precedente, di oltre un 20% delle transazioni. tutti i comparti sono stati interessati e la crisi non ha risparmiato neanche le grandi città, sebbene, rispetto ai piccoli centri, la situazione sia leggermente migliore. di fronte a queste cifre la grande domanda è: siamo di fronte allo scoppio di una bolla immobiliare? le interpretazioni al riguardo sono diverse
l'ultimo trimestre del 2011 aveva dato qualche speranza, in quanto l'anno si era chiuso inaspettatamente con un dato in crescita e un totale di quasi 600mila transazioni concluse. nonostante tutto, sembrava che il mattone tenesse, ma si trattava solo di un fuoco di paglia
il primo trimestre del 2012, infatti, è stato una vera doccia fredda. con un calo del 17% l'anno è cominciato malissimo e le previsioni più negative si sono rivelate persino ottimistiche. i successivi trimestri hanno infatti peggiorato la situazione, con delle diminuzioni sempre più consistenti e una tendenza al peggioramento. la cifra finale, in attesa degli ultimi dati che saranno disponibili solo a febbraio 2013, dovrebbe attestarsi attorno alle 460mila compravendite, un dato tra i più bassi della serie degli ultimi 20 anni
la bolla immobiliare
di fronte a queste cifre lo spettro di paesi come spagna, irlanda o stati uniti si è manifestato generando il panico nel settore. alcuni osservatori hanno parlato chiaramente di una bolla immobiliare esplosa, coperta da vari interessi, tra cui quelli delle banche. il confronto con il 2006, in effetti, è impietoso: -46% di compravendite
la situazione delle banche e del mercato del lavoro sarebbero la chiave di questa fase. gli istituti bancari starebbero facendo i salti mortali affinché non si crei il cosiddetto negative equity, ossia la perdita in bilancio dovuta ala svalutazione dei beni immobiliari, al di sotto dei prestiti erogati per acquistarli
ma questo sforzo sarebbe inutile, in quanto la crisi occupazionale e dei redditi farà aumentare le sofferenze, sia dei costruttori che dei singoli proprietari. se si dovesse instaurare questa spirale, le conseguenze sarebbero ancora più pesanti e coinvolgerebbero l'intero sistema del risparmio italiano
c'è chi dice no
non tutti gli analisti sono però d'accordo con quest'interpretazione. sebbene il crollo delle compravendite sia schiacciante, gli italiani presentano un quadro economico ben diverso dai paesi prima citati
innanzitutto l'esposizione creditizia è decisamente più bassa, quasi la metà di quella delle famiglie spagnole, solo per fare un esempio. inoltre i risparmi aiutano ad affrontare la situazione, grazie anche a un indice euribor così basso da aver ridotto in modo sostanziale la rata del mutuo. la banca d'italia è senz'altro l'istituzione più prestigiosa che nega lo scoppio di una bolla nel nostro paese. dello stesso avviso sono la fiaip, l'ance e l'aspesi
oltre alla situazione creditizia, in italia non si sarebbero verificati altri due fattori chiave di una bolla:
- eccesso di costruzioni
- sofferenze bancarie incontrollate
la normalità immobiliare
qual è lo stato di normalità del mercato italiano? probabilmente non è il boom del 2003-2007, ma neanche la crisi del 2012, che con ogni probabilità si ripeterà anche nel 2013. quel che è certo è in un solo anno l'immobiliare italiano non è più lo stesso e per capire su quali livelli ci attesteremo in futuro è necessario chiarire cosa succederà a livello macroeconomico: il mercato del lavoro e il mercato dei mutui saranno i veri fattori determinanti. di fronte alla congiuntura attuale, chi vuole vendere può solo puntare sulla qualità, nella fascia alta, o su una diminuzione del prezzo negli altri casi. |
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